La Loi du 13 juillet 2006 dite Loi « Engagement National pour le logement » n°2006-872 a pu introduire, au côté du Contrat de vente d’immeuble à construire, un nouveau contrat dénommé le Contrat de vente d’immeuble à rénover.

L’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation retrace les grandes lignes de cette innovation :

« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat à réaliser, directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux disposition du présent chapitre. Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction ».

LES CONDITIONS POUR AVOIR RECOURS AU CONTRAT DE VENTE D’IMMEUBLE A RENOVER

- L’IMMEUBLE
L’objet du contrat doit être un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti.

- LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE
Cet immeuble doit avoir une destination précise : à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation dit usage mixte.

- LES TRAVAUX DE RENOVATION
Concernant les travaux de rénovation à réaliser, l’article L 262-1 du code de la construction n’explicite pas le type de travaux concernés.
Il exclue néanmoins expréssément deux types de travaux :
- les travaux d’aggrandissement
- les travaux de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction.
Il doit donc s’agir de travaux de rénovation à proprement parler, et non de travaux de très grandes importances, équivalant à une réhabilitation de l’immeuble. La nature des travaux concernés devrait être précisée par décret.

- LES PARTIES CONTRACTANTES :
Aucune précision n’est donnée par la réforme quant à la qualité des parties contractantes. Ce type de contrat peut donc être conclu tant entre particuliers qu’avec l’intervention d’un vendeur ou d’un acquéreur professionnel, ou encore entre professionnels.

LE FORMALISME DU CONTRAT DE VENTE D’IMMEUBLE A RENOVER

-UN ACTE NOTARIE
Ce contrat doit être passé par acte authentique, dit notarié.

-LES MENTIONS OBLIGATOIRES DE L’ACTE
Hormis les mentions obligatoires pour tout acte de vente (notamment description de l’immeuble, prix, mention des servitudes, règlement de copropriété s’il y a lieu etc…), le contrat de vente d’immeuble à rénover doit comporter les mentions suivantes :
Description des travaux à réaliser
Consistance et caractéristiques techniques de travaux
Délais de réalisation des travaux
Justification de la garantie financière d’achèvemenmt des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur

LE PARTICULARISME DU PRIX DE VENTE

Le contrat de vente de l’immeuble à rénover se distingue du contrat de vente ordinaire quant au paiement du prix.
Si l’acquéreur paie la totalité du prix à l’issue de la réalisation des travaux, le régime de la vente ordinaire s’applique.
La vente d’immeuble à rénover exige que le vendeur perçoive des sommes d’argent avant la réalisation des travaux. Les ouvrages à venir deviennenet la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

LA FIN DES TRAVAUX

Le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux et que celle ci est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique.
C’est au vendeur d’effectuer la réception avec les entrepreneurs, et non l’acquéreur.
Entre le vendeur et l’acquéreur sera établi un Procés Verbal de livraison, qui sera nécessairement distinct du Procés Verbal de réception.

GARANTIE DUE PAR LE VENDEUR QUANT A L’EXECUTION DES TRAVAUX

Le vendeur doit fournir et justifier d’une garantie financière d’achèvement des travaux constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agrée à cet effet.
La caution s’oblige à l’égard de l’acquéreur solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux prévus au contrat.

Le contrat de vente d’immeuble à rénover devrait ainsi répondre des attentes en la matière, tout en conférant un régime relativement protecteur pour l’acquéreur.

Caroline FAVRE de THIERRENS

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